Kategorie: AV Wohnen

Übernahme der Miete nach Mietvertragsverlängerung

Die Antragsteller in dem hier entschiedenen Fall hatten allerlei aufeinanderfolgenden Zeitmietverträge abschließen müssen (mit recht hohem Mietzins). Dies ist erstmal zivilrechtlich ein sehr dubioses Unterfangen von Seiten des Vermieters (einmal wegen der Befristungen und andererseits wegen der damit einhergehenden Mieterhöhungen).

Das JobCenter weigerte sich jedoch nach dem Abschluss (also praktisch einer Verlängerung des Zeitmietvertrages) die neue Miete als Bedarf anzuerkennen.

Es stütze sich hierbei auf eine Entscheidung des LSG Berlin-Brandenburg aus dem Jahr 2015 (27.8.2015 – L 5 AS 3259/12) . In diesem Fall hatten die Kläger erst den Mietvertrag gekündigt und dann einen neuen Vertrag (mit höherer Miete) abgeschlossen. Das LSG hatte in diesem Fall die Übernahme der „neuen“ Miete abgelehnt und dabei § 22 SGB II analog anwendet.

Nach Ansicht des SG Berlin ist diese Rechtsprechung jedoch nicht auf den hier vorliegenden Fall nicht anwendbar:

Es sind – wie bis Januar 2024 – die tatsächlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, denn die Regelung des § 22 Abs. 1 S. 6 SGB II, auf die sich der Antragsgegner (aller- dings unter Benennung des inhaltsgleichen § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II in der bis 31.12.2022 geltenden alten Fassung -aF-) beruft, ist vorliegend nicht einschlägig. Diese Regelung erfordert das Vorliegen eines „Umzugs“. Wie der Antragsgegner selbst in der Begründung des Widerspruchsbescheids vom 29.2.2024 (W 1165/24) ausgeführt hat, ist im hiesigen Fall ein „Umzug“ in diesem Sinne, mithin ein Auszug aus der bisherigen Wohnung und ein Einzug in eine neue Wohnung nicht gegeben. Darüber hinaus liegen auch die Voraussetzungen für eine ana- loge Anwendung der Norm auf einen Fall wie den vorliegenden, mithin bei Auslaufen eines befristeten Mietvertrags und nahtlosem Abschluss eines neuen Mietvertrags für dieselbe Wohnung, nicht vor.

Sozialgericht Berlin, Beschluss vom 15.03.2024- S 142 AS 951/24ER

Zustimmung zu einem Umzug- zur Angemessenheit von Mieten in Berlin

Nichts weltbewegend Neues; aber dies ist vielleicht die Neuigkeit:

Ind er Sache ging es um die Zustimmung zu einem Umzug. Das gesetz macht es Empfängern von Leistungen nach dem SGB II („Bürgergeld“) da recht kompliziert.

Im ersten Schritt muss eine Zusicherung zu einem Umzug gestellt werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass nicht alle Kosten übernommen werden. Dies soll nach verwlatungsinternen Bestimmungen innerhalb von drei Tagen erfolgen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Umzug notwenig ist (das ist dann der Fall, wenn soszusagen auch ein objektiver Dritter umziehen würde) und die Miete angemessen ist (was eher das Problem ist) . Zuständig für die Zustimmung ist das JobCenter in dessen Zuständigkeitsbereich man hinziehen möchte; in Berlin ist es jedoch aufgrund einer Verwaltungsvereinbarung das JobCenter in dessen Zuständigkeitsbereich man noch wohnt.

Wenn das JobCenter die Zustimmung ablehnt, wird es meist zeitkritisch, da eine Anmietung ohne Zustimmung dazu führen kann, dass die Miete nicht vollständig übernommen wird.

Daher ist nach Ablehnung oder Nichtreaktion ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz zu empfehlen.

Hierbei ist es natürlich problematisch, dass im Falle eines positiven Ausganges sozusagen endgültig entschieden wird („Vorwegnahme der Hauptsache“) und das einstweilige Verfahren eigentlich nur dazu dienen soll, einen Rechtszustand – wie der Name schon sagt- „einstweilig“ zu sichern.

Im vorliegenden Fall war die Antragstellerin obdachlos und wollte eine Wohnung zu einem aus Sich des Jobcenters unangemessen Mietpreis anmieten.

Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg bejahte in seinem Beschluss einerseits die Möglichkeit die Hauptsache durch die Zusicherung vorwegzunehmen und anderseits hat es nicht die AV Wohnen zur Bestimmung der angemessenen Miete angewandt, sondern auf die Werte aus dem Wohngeldgesetz zurückgegriffen.

Beschluss des LSG Berlin-Brandenburg vom 28.09.2023 L 9 AS 916/23B ER

Mal wieder: keine Anwendung der AV Wohnen in Berlin

Wie hier schon häufiger Thema hier ist die AV Wohnen die das Land Berlin und die Jobcenter zu Bestimmung der Miete bei ALG II-Empfängern und SGB XII-Leistungsbeziehern nicht anwendbar und es sind idR. höhere Mieten zu übernehmen.

Mit Gerichtsbescheid vom 01.11.2022 hat das Sozialgericht Berlin nun gleichfalls auch für das Jahr 2021 festgestellt, dass die AV Wohnen kein schlüssiges Konzept ist und daher die Miete angemessenen (und nicht unangemessen) ist.

Gerichtsbescheid des SG Berlin vom 01.11.2022, S 171 AS 3373/21

Auch im SGB XII – keine Anwendung der AV Wohnen

Nachdem bereits sich eine als sehr gefestigt zu bezeichnende Rechtsprechung betreffend der angemessenen Miete nach § 22 SGB II herausgebildet hat (Keine Anwendung der AV Wohnen; was nun? Die Kosten der Unterkunft bei Hartz IV dürfen nicht nur pauschal nach der AV Wohnen bestimmt werden).

Wenig überraschend hat sich das SG Berlin sich auch im Bereich SGB XII dieser Rechtsauffassung angeschlossen, was zur Folge hat, dass auch im Bereich der SGB XII-Empfänger deutlich höhere Mieten angemessen sind.

Das SG Berlin führt aus.

„Die AV-Wohnen stellen nach Ansicht der Kammer hingegen kein schlüssiges Konzept dar. Denn nach Erkenntnisstand der Kammer stellt diese nicht sicher, dass zu den genannten Werten überhaupt eine hinreichend signifikante Anzahl an Wohnungen verfügbar ist. Nach Ansicht der Kammer ist die Verfügbarkeitsprüfung Teil der Bestimmung der abstrakten Angemessenheit. Sofern kein Nachweis erbracht wird, dass hinreichend Wohnraum zu den ermittelten Werten verfügbar ist, kann ein entsprechendes Konzept vor diesem Hintergrund nach Ansicht der Kammer daher nicht (mehr) als schlüssig angesehen werden.

Beschluss des SG Berlin vom 22.08.2022- S 90 SO 1003/22 ER

Und wieder: Miete in Berlin

Immer ein Dauerbrenner: die angemessene Miete nach § 22 SGB II im Land Berlin und was die JobCenter zahlen wollen.

Dies war hier schon öfters Thema und die Rechtsprechung des Sozialgerichtes Berlin tendiert nun praktisch einhellig dazu, die Tabellenwerte aus dem Wohngeld anzuwenden (die deutlich höher sind; siehe hier).

In einem Urteil und einem Beschluss (beides rechtskräftig) hat nun für die Jahre 2021 und 2022 das Sozialgericht Berlin abermals die Wohngeldtabelle und nicht die AV Wohnen angewandt.

Beschluss des SG Berlin vom 6.07.2022 S 129 AS 3280/22 ER

Urteil des SG Berlin vom 01.07.2022 S 129 AS 1020/22

Die Übernahme von Mieten nach Umzügen in der Pandemie

Die Klägerin war ohne Zusicherung in eine Wohnung in Berlin gezogen, wobei sich die Miete im Gegensatz zur alte Wohnung erhöht hat.

Da keine Zusicherung zu einem Umzug vorlag, wollte das JobCenter nur die Miete der alten Wohnung weiterzahlen.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg.

Das Sozialgericht Berlin geht in seinem Urteil vom 26.11.2021 – in aller gebotener Kürze- davon aus, dass die Sonderregelung des § 67 SGB II für alle Leistungsbezieher gilt und daher auch „unangemessene“ Mieten zu übernehmen sind. Damit schließt sich das Gericht in diesem Urteil mehreren Beschlüssen von Landessozialgerichten an, die gleichfalls dieser Meinung waren.

Das Gericht hat es zwar offen gelassen, die Klage wäre aber meiner Meinung nach auch deswegen begründet gewesen, weil in Berlin kein schlüssiges Konzept für die Unterkunftskosten existiert und daher nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes die Miete in diesem Fall auch zu übernehmen gewesen wäre (Urteil des BSG vom 17.02.2016- B 4 AS 12/15 R)

Urteil des SG Berlin vom 26.11.2021- S 37 AS 4568/21)

Zusicherung zum Umzug – Mietobergrenzen in Berlin

Aktuell werden – wegen § 67 SGB II – keine Kostensenkungsmaßnahmen gegenüber Leistungsempfängern angekündigt oder durchgeführt (bis mindestens zum 31.12.2021).

Bei Umzügen oder bereits abgesenkten Mieten wird jedoch durch die Berliner JobCenter die sog. AV Wohnen angewandt. Zu Zeiträumen in der Vergangenheit hat das Bundessozialgericht zu den dort angegebenen Mietobergrenzen („angemessene Kosten für Unterkunft und Heizung“ nach § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII) geurteilt, dass es nicht ausreicht, diese nur anhand des Mietspiegels zu berechnen, sondern auch zu prüfen, ob für diese Mietwerte Wohnungen verfügbar sind. Diese Verfügbarkeitsprüfung wird jedoch nicht durchgeführt (vgl. Punkt IV AV Wohnen).

Die konsequente Rechtsfolge ist, dass bei bereits abgesenkten Mieten oder Neuanmietungen sich die Mietobergrenzen aus dem Wohngeldgesetz zzgl. eines Sicherheitszuschlages von 10 % + den Heizkosten ergeben. Berlin ist hierbei in Mietstufe IV eingruppiert.

Neben Leistungsempfängern, denen bereits nur eine abgesenkten Miete übernommen wird, stellt sich bei Umzugswilligen dann auch die Frage nach der angemessenen Miete.

Vor dem Umzug muss nämlich nicht nur ein Umzugsgrund vorliegen, sondern die Miete für die Wohnung muss auch angemessen sein.

Im vorliegenden Fall wollte meine schwangere Mandantin aus der aktuellen Wohnung aus verschiedenen (sinnvollen) Gründen eine neue Wohnung anmieten. Nach Ansicht des zuständigen JobCenters war diese jedoch „zu teuer“. Faktisch existieren jedoch auf dem Berliner Wohnungsmarkt keine anmietbaren Wohnungen für um die 6,50 €/qm; was auffallen würde, käme man der Verpflichtung des Bundessozialgerichtes nach, die Verfügbarkeit für solche Wohnungen zu prüfen.

Insofern hat das Sozialgericht Berlin das JobCenter zu einer Zusicherung zu einer Wohnung verpflichtet, die zwar nicht angemessen nach der AV Wohnen ist, aber die Angemessenheitskriterien nach dem WoGG entspricht; auf die Frage, ob wegen § 67 SGB II ohnehin sozusagen jede Wohnung anmietbar ist (so zB.: LSG Baden-Württemberg Beschluss vom 11.3.2021, L 9 AS 233/21 ER und Bayerisches Landessozialgericht, Beschluss vom 28. Juli 2021 – L 16 AS 311/21 B ER ) kam es nicht mehr an.

Beschluss des Sozialgerichts Berlin vom 04.11.2021 S 114 AS 6315/21 ER

Keine Anwendung der AV Wohnen; was nun?

Nach den Urteilen des Bundessozialgerichtes aus September 2020 ist in Berlin die AV Wohnen zur Bestimmung der angemessenen Mieten bei ALG II-Empfänger nicht anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass höhere Mieten übernommen werden bzw. übernommen werden müss(t)en.

Hintergrund ist, dass die JobCenter nicht ermittelt haben, ob für die angegebenen Mietpreise tatsächlich Wohnungen hinreichend anmietbar sind.

Zwar behauptet die Senatsverwaltung für Soziales, dass einem Kostensenkungsverfahren drei freie Wohnungen gegenüberstehen. Dies ist jedoch dahingehend problematisch, als das die Rechtsprechung die Beweislast für die Nicht-Verfürbarkeit von Wohnungen bislang praktisch allein auf den Kläger abwälzte- wenn man 20 erfolglose Wohnungssuchen vorlegte, konnte es passieren, dass ein Gericht der Meinung war, das dies zu wenig seinen.

Zu der Auffassung der JobCenter, Wohnraum sei ausreichend aufgrund der eigenen Ermittlungen der JobCenter verfügbar, hat jedoch nun jüngst das Sozialgericht Berlin ( Urt. v. 06.07.2021 – S 179 AS 1083/19) folgendes nachvollziehbar und ziemlich einleuchtend festgestellt:

Insbesondere sind die vom Beklagten vorgetragenen Berechnung des Landes Berlin ungeeignet, die Verfügbarkeit von Wohnraum zu belegen.

Zum einen stützt sich die Berechnung auf die im sog. Marktmonitor des Verbandes der Berlin-Brandenburger Wohnungsunternahmen e.V. (im Folgenden BBU) angegebene Leerstandsquote von 1,7 Prozent (vgl. BBU-Marktmonitor 2019, S.  56, https://bbu.de/publikationen?type=36; Abruf Juni 2021). Dabei lässt die Berechnung jedoch unberücksichtigt, dass von diesem Wert bereits nach den Angaben des BBU nicht auf eine Verfügbarkeit von Wohnraum geschlossen werden kann. Denn der BBU führt im Marktmonitor aus (BBU-Marktmonitor 2019, Seite  61, a.a.O.)

„Die Aufschlüsselung nach Leerstandsgründen zeigt, dass das Gros der Wohnungen nur kurzfristig leer steht. Der Anteil der Wohnungen, die wegen laufender Modernisierungsmaßnahmen, Mieterwechsel oder sonstiger Gründe leer stehen, macht gut 84 Prozent der leer stehenden Wohnungen aus. Allein gut ein Drittel der leer stehenden Wohnungen war zum Jahresende 2018 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht bewohnt. Lediglich 222 der 12.380 leerstehenden Wohnungen standen Ende 2018 aufgrund von Vermietungsschwierigkeiten längerfristig leer.“

Wohnungen, in denen Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt werden, stehen dem Wohnungsmarkt ebenso nicht zur Verfügung wie Wohnungen, die bereits an einen Mieter für Folgemonate vergeben wurden.

Zum anderen lässt die Betrachtung des Beklagten außer Betracht, dass auch andere Personen als die im Vergleichsjahr zur Kostensenkung aufgeforderten SGB II-Empfänger nach Wohnungen suchten. Denn die aus der Leerstandsquote hochgerecht als verfügbar angesehenen Wohnungen werden vom Beklagten allein mit dem Bedarf derjenigen Leistungsberechtigten vergleichen, die im gleichen Zeitraum zur Kostensenkung neu aufgefordert wurden. Dies lässt zum einen die Nachfrage der Leistungsberechtigten außer Betracht, die in Vorzeiträumen zur Kostensenkung aufgefordert wurden und nun eine neue Wohnung suchen. Dies lässt darüber hinaus die Nachfrage andere Bezieher von Sozialleistungen, wie Sozialhilfe, BAföG, Wohngeld, und die Nachfrage von Haushalten mit einem geringen Einkommen, ohne Fürsorgeleistungen zu beziehen, außer Betracht.

Stellt sich nun aber die Anschlussfrage, was zu tun ist.

In dem oben benannten Urteil holte das Gericht zu den Kosten einer Drei-Raum-Wohnung ein Gutachten ein und kam so auf einen Wert von  655,00 EUR  bruttokalt zzgl. Heizkosten .

Mit Urteil vom 27.07.2021 hat das SG Berlin (S 204 AS 6271/18) in einem hier vertretenden Fall die Tabellenwerte zzgl. eines Sicherheitszuschlages von 10 % angewendet:

In Ermangelung eines schlüssigen Konzepts sind nach ständiger Rechtsprechung des BSG die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft dem Bedarf für die Unterkunft zugrunde zu legen, begrenzt durch die Werte nach dem Wohngeldgesetz (WoGG) plus Zuschlag von 10 % (BSG, Urteil vom 30. Januar 2019  –  B 14 AS 24/18 R  –, Rn. 30 mwN, zitiert nach juris).

Dies ist gleichfalls vertretbar: nach hiesigen Erkenntnissen und Marktbeoachtungen dürfte sich zumindest bei Ein-Personen-Haushalten kaum ein Unterschied zwischen dem Tabellenbetrag nach dem WoGG und einer tatsächlichen Marktbeobachtung ergeben: der Betrag dürfte sich um die 475-485 € bruttokalt (also + Heizkosten ) für die vergangenen Jahre und – bei Anwendung des WoGG- aktuell 525,78 € bruttokalt zzgl. Heizkosten liegen).

Kurzum: die von den JobCentern anerkannten und als angemessen betrachteten Mieten sind so nicht anzuwenden: hierfür ist kein Wohnraum tatsächlich in Berlin in der notwendigen Breite verfügbar.

Urteil des Sozialgericht Berlin Urteil vom 27.07.2021 – S 204 AS 6271/18-

Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und Mietendeckel und die „angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung“- Oder: Das JobCenter zahlt wegen des Mietdeckels nicht die vollständige Miete.

Seit Jahresanfang gilt in Berlin das  Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln). Hiernach gelten in Berlin bestimmte Mietobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen.

Ob dies alles mit der Verfassung zu vereinbaren ist, ist hoch umstritten. In den zivilrechtlichen Rechtsstreitigkeiten liefert der Postbote die Schriftsätze schon an die Kanzleitür, da die nicht mehr in den Briefkasten passen…..Alles hoch kompliziert und keiner weiß WIRKLICH, was konkret zu raten ist.

Für umzugswillige Hartz IV Bezieher ist die Sache nun ungleich schwerer geworden, eine angemessen teuere Wohnung zu finden. Entweder wird sogleich eine nach dem MietenWoG Bln zu hohe Miete gefordert, die auch die Angemessenheitswerte der AV Wohnen übersteigt oder der Vermieter vereinbart eine sog. Schattenmiete (also es ist eine niedrige Miete jetzt zu zahlen, aber sollte sich die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes ergeben, ist eine deutlich höhere Marktmiete zu zahlen- auch hier weiß keiner seriös, ob dies – zivilrechtlich- möglich ist). Oder es wird vornherein gesagt, dass nicht an Hartz IV Bezieher vermietet wird (was wohl gegen das Antidiskrimierungsgesetz des Landes Berlin verstößt)

Dieses Problem betrifft aber nun auch Bestandsmieter.

Mir kam ein Bescheid in die Hände, in denen das JobCenter statt der im Mietvertrag vereinbarten Miete nur die nach dem Mietdeckel mögliche Miete als angemessen anerkannte.

Dies führt nun zu folgendem Problem:

1. Der Leistungsberechtigte zahlt die Differenz aus seinem Regelsatz.

Dies war schon immer eine eher schlechte Idee, da über kurz oder lang hier „Deckungslücken“ entstehen können (die kaputte Waschmaschine oder Kühlschrank- andere „teure“ unvorhergesehene Ereignisse), die in eine Schuldenfalle führen können.

2. Man zahlt nur die Miete, die das JobCenter überweist.

Nach dem oben gesagten kann dies eine gute oder auch eine schlechte Idee sein: bis das Bundesverfassungsgericht über die Wirksamkeit von Mietenstopp und Mietendeckel eine Entscheidung trifft, ist man sozusagen zwischen den Stühlen. Hartgesottene Vermieter würden die Gelegenheit ergreifen und Kündigungen werden Zahlungsverzuges aussprechen. Folge: eine Räumungsrechtstreit, der sich ewig hinziehen würde. Vielleicht auch noch auf eigene Kosten und den Kosten der Gegenseite? Keine angenehme Vorstellung.

Also: muss das JobCenter nun die Miete nach dem Mietvertrag zahlen oder darf das JobCenter die Miete auf die Miete nach dem „Mietdeckel-Gesetz“ begrenzen?

3. Lösung

Die Antwort ergibt sich aus einem Urteil des Bundessozialgerichts. In dem Fall war eine (definitiv) unzulässige Staffelmiete vereinbart; während die Vorinstanz die Begrenzung auf den „zivilrechtlich“ möglichen Wert vornahm, stellte das BSG fest, dass es auf die tatsächlichen Aufwendungen ankommt, die tatsächlich gezahlt worden sind. Insofern ist eine Begrenzung auf die Mietdeckel-Miete durch das JobCenter nicht möglich, wenn diese nicht gezahlt wird.

Es ist die tatsächlich gezahlte Miete ausschlaggebend.

Insofern zu raten, Widerspruch und ggf. auch Klage gegen diese unzulässige Art der Mietabsenkung zu erheben.

Ob es zumutbar ist, ein Kostensenkungsverfahren insofern durchzuführen, als das man den Vermieter auf eigene Kosten verklagt, steht auf einem anderen Blatt, dürfte aber wohl zu verneinen sein….

Mietspiegel 2019- anwendbar ab sofort

In dieser Woche ist der Mietspiegel 2019 erschienen. Dies hat auf die Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II unmittelbare Auswirkungen, weil diese sich (nach weit verbreiteter Auffassung) nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel richten. Nach dem Erscheinen des Mietspiegels 2017 im Mai 2017 dauerte es jedoch  bis Januar 2018 bis die angemessene Miete in der AV Wohnen neu geregelt worden ist.

 

Im vorliegenden Fall erhielten die Kläger in der Zeit von Juni-Dezember demnach auch nur die Miete anerkannt, die nach dem „alten“ Mietspiegel und der „alten“ AV Wohnen (2015!) berechnetet waren.

Da jedoch nach Ansicht des SG Berlin die AV Wohnen ohnehin kein schlüssiges Konzept ist, um die angemessenen Mietwerte für ALG II-Empfänger in Berlin zu bestimmen, sind die Werte dem jeweils aktuellen Mietspiegel zu entnehmen.

(ob dieser Mietspiegel dann noch „richtig“ ist, ist schwer umstritten)

 

Demnach gilt:

Insoweit ist für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht – mehr – auf die ab Juli 2015 geltende AV-Wohnen vom 16. Juni 2015 (Abl. Bln 2015, S. 1339ff., dort S. 1352f.) abzustellen, die auf den Daten des Mietspiegels 2015 basiert, weil im streitgegenständlichen Zeitraum bereits die Daten des Berliner Mietspiegels 2017 (vom 19.5.2017, ABl. Bln 2017, S. 2165ff.) vorlagen.

Kurzum: auch für die aktuelle laufenden Leistungsfälle sind die Werte des Mietspiegels 2019 anzuwenden.

Urteil des SG Berlin vom 15.05.2019  S 142 AS 12605/18