Erfolg vor dem BGH: Zur Beschränkung des Anspruchs des Bankkunden auf Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Heute hat der Bundesgerichtshof erfreulicher Weise eine meinen Mandaten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer großen deutschen Bank gegenüber verwendeten Klausel, die den  Anspruch den auf Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld auf deren Löschung beschränkt für unwirksam erklärt.

Die Zahlungsklage der Bank hatte vor dem LG Berlin Erfolg, die Berufung wurde nach § 522 ZPO durch das Kammergericht durch Beschluss  zurückgewiesen.

Hierauf wurde durch mich Prozeßkostenhilfe  für das Verfahren der Nichtzulassungbeschwerde beantragt, die der Bundesgerichtshof zuließ und die Sache konnte einem an dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt übergeben werden.

 

Aus der Pressmitteilung zum Sachverhalt und den Gründen.

Im Dezember 2005 schied der Beklagte aus der GbR aus. Seit dem Jahr 2008 ist sein früherer Mitgesellschafter Alleineigentümer des Grundstücks. Im Juli 2008 kündigte die Bank das Darlehen und trat die Grundschuld ohne Beteiligung des Beklagten im Zuge einer Umschuldung der weiteren gesicherten Darlehen an eine andere Bank ab. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung des verbleibenden Darlehensbetrags von 48.517,50 €. Der Beklagte meint, er müsse nur gegen Rückgewähr der Grundschuld zahlen. Er hafte im Innenverhältnis zu seinem früheren Mitgesellschafter nicht (mehr) und müsse das Grundpfandrecht als Sicherung für seine Regressforderungen erhalten.

Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben, ohne ein solches Zurückbehaltungsrecht zu berücksichtigen; die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hinsichtlich des Zurückbehaltungsrechts zugelassen. Heute hat er den Beschluss des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Der Entscheidung liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten kann nach den bisherigen Feststellungen nicht verneint werden. Insbesondere steht die in der Sicherungsabrede enthaltene vorformulierte Bestimmung nicht entgegen, wonach die Rückgewähr durch Löschung der Grundschuld erfolgt. Eine solche Klausel ist unwirksam. Sie widerspricht dem gesetzlichen Leitbild und hält der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGBjedenfalls dann nicht stand, wenn sie sich auch auf Fallkonstellationen erstreckt, in denen der Inhaber des Rückgewähranspruchs – wie hier – im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist. Nach dem Gesetz entscheidet der Kunde, ob eine Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Forderung gelöscht oder erneut verwendet werden soll. Er kann nämlich wählen, ob das Grundpfandrecht durch Löschung, durch Verzicht oder durch Übertragung an ihn oder einen Dritten zurückgewährt werden soll. Wenn der Kunde trotz eines Eigentumswechsels Inhaber des Rückgewähranspruchs bleibt, weil er gegenüber der Bank weiter für die gesicherten Forderungen haftet, kommt die Löschung nur dem neuen Grundstückseigentümer zugute (hier also dem früheren Mitgesellschafter des Beklagten). Jedenfalls in derartigen Fällen wird der Rückgewähranspruch infolge der Klausel faktisch ausgeschlossen und der Kunde gravierend benachteiligt; das Interesse der Bank, die Vertragsabwicklung zu vereinfachen, kann dies nicht rechtfertigen. Das Kammergericht wird nun weitere Feststellungen treffen und gegebenenfalls klären müssen, ob sich die Bank die Grundschuld wieder beschaffen kann oder sich durch deren Übertragung an eine andere Bank schadensersatzpflichtig gemacht hat.

 

Demnach geht es zurück zum KG.

 

Wohngeldtabelle statt WAV Berlin- SG Berlin, Urteil vom 17.06.2014 – S 173 AS 12742/13

Nach der Unwirksamkeitserklärung der WAV Berlin stellt sich natürlich die Frage, inwiefern nun die entstandene Regelungslücke gefüllt werden kann.

Hierzu bieten sich zwei Möglichkeiten an: Einerseits kann man auf den als „qualifiziert“ bezeichneten Mietspiegel von Berlin abstellen, sodann kann das Gericht auch versuchen eigene Erkenntnismöglichkeiten ausschöpfen und schlussendlich – wenn alle Ermittlungen fehlschlagen- in Anwendung der ständigen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes die Tabellenbeträge zu §12 des Wohngeldgesetzes zzgl. eines Sicherheitszuschlages zzgl. Heizkosten bewilligen.

Hinsichtlich des „qualifizierten“ Mietspiegel  bestehen aus ganz unterschiedlichen Gründen erhebliche Bedenken; in der Zivilgerichtsbarkeit wird momentan geprüft, ob der Berliner Mietspiegel überhaupt ein qualifizierter ist .

Grundlegend stellt sich mir  überhaupt die Frage, welche grundsicherungsrelevanten Schlüsse sich aus einer für ganz andere Zwecke gedachten Mietübersicht überhaupt ergeben. Denn wie man am Mietspiegel  2013 sieht, sind z.B. Angebotsmieten kaum in die Übersicht eingeflossen (Endbericht Berliner Mietspiegel ).

Andererseits:  Das SG Berlin hat mit Urteil vom 17.06.2014 S 173 AS 12742_13 ausführlich begründet, warum aus dem Berliner Mietspiegel 2013 keine Ableitungen für die angemessene Miete abgeleitet werden können, insbesondere sei hier auf  Seite 9 ff. zu verweisen.

Kurzum folgt die Kammer auch meiner Rechtsansicht und der Ansicht des Klägers, daß es schlicht zu  wenige Wohnungen  für diese Preise gibt und die Preissteigerungen nicht abgebildet sind.

Hieraus folgt, so die Kammer, daß unter Anwendung der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes die Wohngeldtabelle zzgl. eines Sicherheitzuschlages von 10 % zzgl. den Heizkosten anzuwenden ist (so schon Urteil des SG Berlin vom Urteil vom 22.02.2013- Az.: S 37 AS 30006/12).

So begrüßenswert die Begründung des Urteiles im Einzelnen ist, geht das Gericht leider nicht auf den weiteren Vortrag des Klägers ein, daß er keine preiswerte Wohnung gefunden hat (mithin dieKostensenkung subjektiv unmöglich war).Denn: wie das BSG (BSG, 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R)  bereits entschieden hat, kann es in besonders angespannten Wohnungsmärkten sozusagen allein aufgrund der Angabe falscher Parameter zu einer Unwirksamkeit der Kostensenkung kommen.

Diese Frage wird jetzt in der Berufung geklärt.

Urteil des SG Berlin vom 17.06.2014 – S 173 AS 12742_13