Zusicherung zum Umzug – Mietobergrenzen in Berlin

Aktuell werden – wegen § 67 SGB II – keine Kostensenkungsmaßnahmen gegenüber Leistungsempfängern angekündigt oder durchgeführt (bis mindestens zum 31.12.2021).

Bei Umzügen oder bereits abgesenkten Mieten wird jedoch durch die Berliner JobCenter die sog. AV Wohnen angewandt. Zu Zeiträumen in der Vergangenheit hat das Bundessozialgericht zu den dort angegebenen Mietobergrenzen („angemessene Kosten für Unterkunft und Heizung“ nach § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII) geurteilt, dass es nicht ausreicht, diese nur anhand des Mietspiegels zu berechnen, sondern auch zu prüfen, ob für diese Mietwerte Wohnungen verfügbar sind. Diese Verfügbarkeitsprüfung wird jedoch nicht durchgeführt (vgl. Punkt IV AV Wohnen).

Die konsequente Rechtsfolge ist, dass bei bereits abgesenkten Mieten oder Neuanmietungen sich die Mietobergrenzen aus dem Wohngeldgesetz zzgl. eines Sicherheitszuschlages von 10 % + den Heizkosten ergeben. Berlin ist hierbei in Mietstufe IV eingruppiert.

Neben Leistungsempfängern, denen bereits nur eine abgesenkten Miete übernommen wird, stellt sich bei Umzugswilligen dann auch die Frage nach der angemessenen Miete.

Vor dem Umzug muss nämlich nicht nur ein Umzugsgrund vorliegen, sondern die Miete für die Wohnung muss auch angemessen sein.

Im vorliegenden Fall wollte meine schwangere Mandantin aus der aktuellen Wohnung aus verschiedenen (sinnvollen) Gründen eine neue Wohnung anmieten. Nach Ansicht des zuständigen JobCenters war diese jedoch „zu teuer“. Faktisch existieren jedoch auf dem Berliner Wohnungsmarkt keine anmietbaren Wohnungen für um die 6,50 €/qm; was auffallen würde, käme man der Verpflichtung des Bundessozialgerichtes nach, die Verfügbarkeit für solche Wohnungen zu prüfen.

Insofern hat das Sozialgericht Berlin das JobCenter zu einer Zusicherung zu einer Wohnung verpflichtet, die zwar nicht angemessen nach der AV Wohnen ist, aber die Angemessenheitskriterien nach dem WoGG entspricht; auf die Frage, ob wegen § 67 SGB II ohnehin sozusagen jede Wohnung anmietbar ist (so zB.: LSG Baden-Württemberg Beschluss vom 11.3.2021, L 9 AS 233/21 ER und Bayerisches Landessozialgericht, Beschluss vom 28. Juli 2021 – L 16 AS 311/21 B ER ) kam es nicht mehr an.

Beschluss des Sozialgerichts Berlin vom 04.11.2021 S 114 AS 6315/21 ER

Keine Anwendung der AV Wohnen; was nun?

Nach den Urteilen des Bundessozialgerichtes aus September 2020 ist in Berlin die AV Wohnen zur Bestimmung der angemessenen Mieten bei ALG II-Empfänger nicht anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass höhere Mieten übernommen werden bzw. übernommen werden müss(t)en.

Hintergrund ist, dass die JobCenter nicht ermittelt haben, ob für die angegebenen Mietpreise tatsächlich Wohnungen hinreichend anmietbar sind.

Zwar behauptet die Senatsverwaltung für Soziales, dass einem Kostensenkungsverfahren drei freie Wohnungen gegenüberstehen. Dies ist jedoch dahingehend problematisch, als das die Rechtsprechung die Beweislast für die Nicht-Verfürbarkeit von Wohnungen bislang praktisch allein auf den Kläger abwälzte- wenn man 20 erfolglose Wohnungssuchen vorlegte, konnte es passieren, dass ein Gericht der Meinung war, das dies zu wenig seinen.

Zu der Auffassung der JobCenter, Wohnraum sei ausreichend aufgrund der eigenen Ermittlungen der JobCenter verfügbar, hat jedoch nun jüngst das Sozialgericht Berlin ( Urt. v. 06.07.2021 – S 179 AS 1083/19) folgendes nachvollziehbar und ziemlich einleuchtend festgestellt:

Insbesondere sind die vom Beklagten vorgetragenen Berechnung des Landes Berlin ungeeignet, die Verfügbarkeit von Wohnraum zu belegen.

Zum einen stützt sich die Berechnung auf die im sog. Marktmonitor des Verbandes der Berlin-Brandenburger Wohnungsunternahmen e.V. (im Folgenden BBU) angegebene Leerstandsquote von 1,7 Prozent (vgl. BBU-Marktmonitor 2019, S. 56, https://bbu.de/publikationen?type=36; Abruf Juni 2021). Dabei lässt die Berechnung jedoch unberücksichtigt, dass von diesem Wert bereits nach den Angaben des BBU nicht auf eine Verfügbarkeit von Wohnraum geschlossen werden kann. Denn der BBU führt im Marktmonitor aus (BBU-Marktmonitor 2019, Seite 61, a.a.O.)

„Die Aufschlüsselung nach Leerstandsgründen zeigt, dass das Gros der Wohnungen nur kurzfristig leer steht. Der Anteil der Wohnungen, die wegen laufender Modernisierungsmaßnahmen, Mieterwechsel oder sonstiger Gründe leer stehen, macht gut 84 Prozent der leer stehenden Wohnungen aus. Allein gut ein Drittel der leer stehenden Wohnungen war zum Jahresende 2018 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht bewohnt. Lediglich 222 der 12.380 leerstehenden Wohnungen standen Ende 2018 aufgrund von Vermietungsschwierigkeiten längerfristig leer.“

Wohnungen, in denen Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt werden, stehen dem Wohnungsmarkt ebenso nicht zur Verfügung wie Wohnungen, die bereits an einen Mieter für Folgemonate vergeben wurden.

Zum anderen lässt die Betrachtung des Beklagten außer Betracht, dass auch andere Personen als die im Vergleichsjahr zur Kostensenkung aufgeforderten SGB II-Empfänger nach Wohnungen suchten. Denn die aus der Leerstandsquote hochgerecht als verfügbar angesehenen Wohnungen werden vom Beklagten allein mit dem Bedarf derjenigen Leistungsberechtigten vergleichen, die im gleichen Zeitraum zur Kostensenkung neu aufgefordert wurden. Dies lässt zum einen die Nachfrage der Leistungsberechtigten außer Betracht, die in Vorzeiträumen zur Kostensenkung aufgefordert wurden und nun eine neue Wohnung suchen. Dies lässt darüber hinaus die Nachfrage andere Bezieher von Sozialleistungen, wie Sozialhilfe, BAföG, Wohngeld, und die Nachfrage von Haushalten mit einem geringen Einkommen, ohne Fürsorgeleistungen zu beziehen, außer Betracht.

Stellt sich nun aber die Anschlussfrage, was zu tun ist.

In dem oben benannten Urteil holte das Gericht zu den Kosten einer Drei-Raum-Wohnung ein Gutachten ein und kam so auf einen Wert von  655,00 EUR bruttokalt zzgl. Heizkosten .

Mit Urteil vom 27.07.2021 hat das SG Berlin (S 204 AS 6271/18) in einem hier vertretenden Fall die Tabellenwerte zzgl. eines Sicherheitszuschlages von 10 % angewendet:

In Ermangelung eines schlüssigen Konzepts sind nach ständiger Rechtsprechung des BSG die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft dem Bedarf für die Unterkunft zugrunde zu legen, begrenzt durch die Werte nach dem Wohngeldgesetz (WoGG) plus Zuschlag von 10 % (BSG, Urteil vom 30. Januar 2019 – B 14 AS 24/18 R –, Rn. 30 mwN, zitiert nach juris).

Dies ist gleichfalls vertretbar: nach hiesigen Erkenntnissen und Marktbeoachtungen dürfte sich zumindest bei Ein-Personen-Haushalten kaum ein Unterschied zwischen dem Tabellenbetrag nach dem WoGG und einer tatsächlichen Marktbeobachtung ergeben: der Betrag dürfte sich um die 475-485 € bruttokalt (also + Heizkosten ) für die vergangenen Jahre und – bei Anwendung des WoGG- aktuell 525,78 € bruttokalt zzgl. Heizkosten liegen).

Kurzum: die von den JobCentern anerkannten und als angemessen betrachteten Mieten sind so nicht anzuwenden: hierfür ist kein Wohnraum tatsächlich in Berlin in der notwendigen Breite verfügbar.

Urteil des Sozialgericht Berlin Urteil vom 27.07.2021 – S 204 AS 6271/18-

Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und Mietendeckel und die „angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung“- Oder: Das JobCenter zahlt wegen des Mietdeckels nicht die vollständige Miete.

Seit Jahresanfang gilt in Berlin das  Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln). Hiernach gelten in Berlin bestimmte Mietobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen.

Ob dies alles mit der Verfassung zu vereinbaren ist, ist hoch umstritten. In den zivilrechtlichen Rechtsstreitigkeiten liefert der Postbote die Schriftsätze schon an die Kanzleitür, da die nicht mehr in den Briefkasten passen…..Alles hoch kompliziert und keiner weiß WIRKLICH, was konkret zu raten ist.

Für umzugswillige Hartz IV Bezieher ist die Sache nun ungleich schwerer geworden, eine angemessen teuere Wohnung zu finden. Entweder wird sogleich eine nach dem MietenWoG Bln zu hohe Miete gefordert, die auch die Angemessenheitswerte der AV Wohnen übersteigt oder der Vermieter vereinbart eine sog. Schattenmiete (also es ist eine niedrige Miete jetzt zu zahlen, aber sollte sich die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes ergeben, ist eine deutlich höhere Marktmiete zu zahlen- auch hier weiß keiner seriös, ob dies – zivilrechtlich- möglich ist). Oder es wird vornherein gesagt, dass nicht an Hartz IV Bezieher vermietet wird (was wohl gegen das Antidiskrimierungsgesetz des Landes Berlin verstößt)

Dieses Problem betrifft aber nun auch Bestandsmieter.

Mir kam ein Bescheid in die Hände, in denen das JobCenter statt der im Mietvertrag vereinbarten Miete nur die nach dem Mietdeckel mögliche Miete als angemessen anerkannte.

Dies führt nun zu folgendem Problem:

1. Der Leistungsberechtigte zahlt die Differenz aus seinem Regelsatz.

Dies war schon immer eine eher schlechte Idee, da über kurz oder lang hier „Deckungslücken“ entstehen können (die kaputte Waschmaschine oder Kühlschrank- andere „teure“ unvorhergesehene Ereignisse), die in eine Schuldenfalle führen können.

2. Man zahlt nur die Miete, die das JobCenter überweist.

Nach dem oben gesagten kann dies eine gute oder auch eine schlechte Idee sein: bis das Bundesverfassungsgericht über die Wirksamkeit von Mietenstopp und Mietendeckel eine Entscheidung trifft, ist man sozusagen zwischen den Stühlen. Hartgesottene Vermieter würden die Gelegenheit ergreifen und Kündigungen werden Zahlungsverzuges aussprechen. Folge: eine Räumungsrechtstreit, der sich ewig hinziehen würde. Vielleicht auch noch auf eigene Kosten und den Kosten der Gegenseite? Keine angenehme Vorstellung.

Also: muss das JobCenter nun die Miete nach dem Mietvertrag zahlen oder darf das JobCenter die Miete auf die Miete nach dem „Mietdeckel-Gesetz“ begrenzen?

3. Lösung

Die Antwort ergibt sich aus einem Urteil des Bundessozialgerichts. In dem Fall war eine (definitiv) unzulässige Staffelmiete vereinbart; während die Vorinstanz die Begrenzung auf den „zivilrechtlich“ möglichen Wert vornahm, stellte das BSG fest, dass es auf die tatsächlichen Aufwendungen ankommt, die tatsächlich gezahlt worden sind. Insofern ist eine Begrenzung auf die Mietdeckel-Miete durch das JobCenter nicht möglich, wenn diese nicht gezahlt wird.

Es ist die tatsächlich gezahlte Miete ausschlaggebend.

Insofern zu raten, Widerspruch und ggf. auch Klage gegen diese unzulässige Art der Mietabsenkung zu erheben.

Ob es zumutbar ist, ein Kostensenkungsverfahren insofern durchzuführen, als das man den Vermieter auf eigene Kosten verklagt, steht auf einem anderen Blatt, dürfte aber wohl zu verneinen sein….

Mietspiegel 2019- anwendbar ab sofort

In dieser Woche ist der Mietspiegel 2019 erschienen. Dies hat auf die Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II unmittelbare Auswirkungen, weil diese sich (nach weit verbreiteter Auffassung) nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel richten. Nach dem Erscheinen des Mietspiegels 2017 im Mai 2017 dauerte es jedoch  bis Januar 2018 bis die angemessene Miete in der AV Wohnen neu geregelt worden ist.

 

Im vorliegenden Fall erhielten die Kläger in der Zeit von Juni-Dezember demnach auch nur die Miete anerkannt, die nach dem „alten“ Mietspiegel und der „alten“ AV Wohnen (2015!) berechnetet waren.

Da jedoch nach Ansicht des SG Berlin die AV Wohnen ohnehin kein schlüssiges Konzept ist, um die angemessenen Mietwerte für ALG II-Empfänger in Berlin zu bestimmen, sind die Werte dem jeweils aktuellen Mietspiegel zu entnehmen.

(ob dieser Mietspiegel dann noch „richtig“ ist, ist schwer umstritten)

 

Demnach gilt:

Insoweit ist für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht – mehr – auf die ab Juli 2015 geltende AV-Wohnen vom 16. Juni 2015 (Abl. Bln 2015, S. 1339ff., dort S. 1352f.) abzustellen, die auf den Daten des Mietspiegels 2015 basiert, weil im streitgegenständlichen Zeitraum bereits die Daten des Berliner Mietspiegels 2017 (vom 19.5.2017, ABl. Bln 2017, S. 2165ff.) vorlagen.

Kurzum: auch für die aktuelle laufenden Leistungsfälle sind die Werte des Mietspiegels 2019 anzuwenden.

Urteil des SG Berlin vom 15.05.2019 S 142 AS 12605/18

Das Ende des qualifizieren Mietspiegels als Berechungsgrundlage für die Kosten für Unterkunft und Heizung in Berlin ? – Urteil des Landessozialgericht Berlin-Brandenburg  vom 31.01.2018 – L 32 AS 1223/15

Nach § 22 SGB II hat das JobCenter nur die angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung zu übernehmen.

Wie diese angemessenen Kosten dann konkret zu berechnen sind, ist immer wieder Gegenstand der Rechtsprechung.

In Berlin hat sich bei der ganz überwiegenden Anzahl der Kammern des Sozialgerichtes und der Senate des Landessozialgerichtes es sich eingebürgert  auf die sogenannten qualifizieren Mietspiegel abzustellen.  Es ist sozusagen herrschende Meinung (seit:  Urteil des LSG Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009- L 29 AS 1164/08).

In der Zivilgerichtsbarkeit ist man da schon ein Schritt weiter. Aus hier nicht auszuführenden Gründen (über die man spekulieren kann) weist der qualifizierte Mietspiegel nämlich einige statistische Fragwürdigkeiten auf (Werte, die durch Zufall nicht erklärt werden können), was dazu führt, dass die Mietspiegel in Berlin keine qualifizieren sind- für Zivilprozesse ist das aber auch egal, da der Richter dann eben anhand des Mietspiegels schätzen kann – es geht ja nur um Geld (Pressemitteilung des LG Berlin vom 27.10.2016).

Bislang war dies der Sozialgerichtsbarkeit nun ziemlich egal, was ihre Kollegen am Landgericht zusammenentschieden haben:  Wenn da qualifiziert draufsteht, wird schon qualifiziert drin sein.

Leider kann man in der Sozialgerichtsbarkeit nun nicht einfach „schätzen“, ja es besteht sogar das Verbot, Schätzungen ins Blaue hinein vorzunehmen, da sich das Existenzminimum nicht schätzen läßt.

Insofern hat nun einmal der 32. Senat des LSG Berlin-Brandenburg sich die Mietspiegel 2011 und 2013 einmal – zum ersten Mal-  genauer angeschaut und kam zu dem wenig erstaunlichen Befund, dass diese Mietspiegel für die Beurteilung der nach § 22 SGB II angemessenen Miete für Hartz IV-Empfänger nicht geeignet ist.

(Dies ist nebenbei bemerkt auch Ansicht des –SG Berlin vom 22.03.2013   )

Das LSG kommt zu dem Schluss, da der Mietspiegel 2011 und 2013 nicht geeignet ist, grundsicherungsrelevante Schlüsse zuzulassen.

Dies kann man hier auf 50 Seiten nachlesen:  Urteil des Landessozialgericht Berlin-Brandenburg  vom 31.01.2018 – L 32 AS 1223/15.

Nun fragt sich natürlich, was für die Mietspiegel  2015 und Mietspiegel 2017 zu gelten hat.

Auf hier das Landgericht Berlin bereits Bedenken angemeldet: für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mag man diese heranziehen und man kann schätzen, aber ob diese qualifiziert sind, weiß man nicht (PM zum Mietspiegel 2017)

Diese Urteile des LG Berlin fallen jedoch nicht vom Himmel, sondern hier steht  ein Großvermieter auf der Klägerseite, der entsprechende statistische Gutachten vorlegt. Zwar sind diese zivilrechtlich betrachtet nicht in der Lage, die Vermutenswirkung des Mietspiegels zu erschüttern, aber wohl in der Lage, sozusagen die sozialrechtliche  Vermutungswirkung zu erschüttern, die besagt, dass man immer Wohnungen zu den Preisen aus dem Mietspiegel finden kann.

Diese Gutachten (die aus entsprechenden Prozessen hier vorliegen) stellen dann z.B. zutreffend fest, dass zu wenige private Vermieter befragt werden und zu viele städtische  Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften. Dies führt dann zu einer erheblichen Verzerrung. Dies führt dann zu eben zu benannten und „mit dem Zufall nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnissen“.

Erstaunlich ist für mich, dass es hierfür tatsächlich fast acht Jahre gedauert hat, diesen Fehler zu erkennen: in fast jedem Prozess um die Frage der angemessenen Miete für ALG II-Empfänger kommt der Vortrag: Ich finde aber keine billige Wohnung! Dies wurde gerne vom Tisch unter dem Hinweis auf den „qualifizieren Mietspiegel“  gewischt. Jetzt weiß man auch warum.

Aber wie immer: besser zu spät als nie!

 

Urteil des LSG Berlin-Brandenburg vom 31.01.2018 –  L 32 AS 1223/15 –

 

Zur Übernahme von Betriebskostennachzahlung und zur Höhe des Warmwasserzuschlages

In der Regel übernehmen die JobCenter keine Betriebskostennachzhalungen, wenn die Miete auf das „angemessene“ beschränkt worden ist, das heißt, wenn die Miete gekürzt worden ist.

Dies ist nicht immer richtig.

Nach der Ansicht des SG Berlin (Urteil vom 26.08.2015 – S 142 AS 3780/14) sind Betriebskostennachforderung trotz im Abrechnungszeitraum erfolgter Kürzung Miete  zu übernehmen, wenn das JobCenter  zu niedrige  angemessene Bedarfe für Unterkunft und Heizung gewährt hat und ein die tatsächlichen Unterkunftskosten übersteigender Angemessenheitsrest verbleibt.

Mit Urteil vom 15.02.2016 – S 27 AS 3369/14 hat das SG Berlin diese Auffassung abermals bestätigt (rechtskräftig).

Demnach ist ungefähr wie folgt zu rechnen: Es sind die vom JobCenter übernommen Vorauszahlungen mit denen zu vergleichen, die tatsächlich übernommen hätten müssen. Der verbleibende „Rest“ ist zu übernehmen.

Weiterhin sind nach dem Urteil die Warmwasserkasten anders zu berechnen. Hiernach ist nicht auf den Heizspiegel abzustellen, sondern auf den in der Berliner  Betriebskostenübersicht mitgeteilten Werten.

Damit schließt sich die 27.Kammer der Auffassung der 126.Kammer an (hierzu: Zur Berechnung der Warmwasserkosten und die Unmöglichkeit des Umzuges).

 

Urteil des SG Berlin vom 15.02.2016- S 27 AS 3369/14