Mietminderungen




Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten. Der Anspruch auf eine Mietminderung ergibt sich aus §§ 536, 536a BGB.

Warum kann man überhaupt die Miete mindern?


Sie haben mit Ihrem Vermieter einen Mietvertrag, wobei sich beide Seiten nach § 535 BGB verpflichtet haben, einerseits die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen und andererseits hierfür die Miete zu entrichten. Wenn die Sache jedoch nicht den vertragsgemäßen Zustand aufweist, Ñkürztì sich entsprechend die zu zahlenden Miete. Das Vertragsverhältnis ist sozusagen „gestört“ und die Miete mindert sich bereits kraft Gesetzes.

Wann liegt ein Wohnungsmangel vor ?


Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Mit anderen Worte ist eine Wohung mangelhaft, wenn die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht.

Wann liegt kein Mangel vor?


Kein Wohnungsmangel der zur Mietminderung berechtigt liegt dann vor, wenn bei Vertragsschluß der ÑMangelì schon gegeben war. Also hinzunehmender allgemeiner Lärm im Mehrfamilienhaus, eine vielbefahrende Straße. In einigen Gegenden von Berlin soll bei Baumaßnahmen in kriegsbedingen Baulücken dann kein Mangel vorliegen, wenn mit diesen Maßnahmen zu rechnen war.

Wie mindere ich die Miete richtig?


Am besten zeigen Sie jeden Mangel schnellstmöglich schriftlich bei Ihrem Vermieter an. Die Mängelanzeige ist aus Beweisgründen so am besten erhoben. Es ist jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Geltendmachen einer Mietminderung (diese mindert sich bereits kraft Gesetzes, nicht mit der Anzeige)

Wie kann ich nachträglich die Miete mindern?


Eine nachträgliche Mietminderung ist grundsätzlich möglich, jedoch ist hierbei der Einzelfall zu betrachten. Insbesondere eine lange Zeit zwischen dem Auftreten des Mangels und der Minderungen soll eine Verwirkung des Mietminderungsrechtes herbeiführen.

Was ist bei Minderungen wegen Lärm oder Geruch zu beachten?


Vor allem bei nur selten oder subjektiv wahrnehmbaren Mängel ist es wichtig auf die Beweisbarkeit der Mängel zu achten. So kann ein erfolgreicher Beweis bei Mietminderungen eigenlich nur durch eine Lärmmessung geführt werden (manchmal soll aber auch ein Zeuge reichen).
Grundsätzlich sollte insofern für die Mietminderungen ein Protokoll über Zeit, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung geführt werden, sowie ein Zeuge benannt werden.

Wie hoch ist die Mietminderung bei Schimmel/Lärm/Geruch etc.?


Auch wenn Mietminderungstabellen soetwas wie rechtsverbindliche Minderungsquoten bei Mietmängel vorspiegeln, liegt es doch im Ermessen des Gerichtes die Minderungsquote zu beurteilen. Auch muß berücksichtigt werden, wieviel Prozent der Wohnfläche betroffenen sind und welche Räume Mietmängel aufweisen
.


Ich berate Sie gern: Rechtsanwalt Kay Füßlein, Scharnweberstraße 20, 10247 Berlin Friedrichshain Kreuzberg Kontakt