Betriebskosten F.A.Q.

Wann muß ich eine Betriebskostenabrechnung erhalten haben?

2009-12-13T11:13:04.280+01:00

§ 556 BGB bestimmt, daß die Nebenkostenabrechung bis Jahresende zugegangen sein muß (bei Jahresturnus der Abrechung). Wann muß also die Betriebskostenabrechung im Briefkasten sein? Bis zum 31.12. d.J. und zwar nicht, bis man zum Anstoßen nach draußen stürmt -also Mitternacht- sondern so die Gericht, bis zu einem Zeitpunkt, in dem man mit dem Zugang rechnen kann. Dies dürfte irgendwo vor 17 Uhr ; jedenfalls vor 18 Uhr sein.

...Hausmeisterkosten

2009-10-04T16:04:41.548+02:00

Die Frage nach den Hausmeisterkosten regelt § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung.
Es sind all jene Kosten für den Hausmeister umlagefähig, die „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“ betreffen.
Diese Kosten sind als Nebenkosten Betriebskosten.

Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten der Hausverwaltung und Instandhaltung. Diese hat der Vermieter zu tragen.
Was hierunter zu verstehen ist, ist traditionell streitig, und kann nur im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu lösen sein.
Nicht umlagefähig sind demnach -wohl- Kleinreparaturen, ebenfalls nicht umlagefähig ist die Tätigkeit mit dem Auswechseln von Glühbirnen, Überprüfung des Gesamtzustandes des Anwesens und andere Verwaltungsaufgaben (z.B. Mietersprechstunden oder Kassieren der Miete).

Diese Kosten können jedoch pauschal von den Hauswartskosten, die umgelegt werden sollen, vorab abgezogen werden.(ca. 10- 20 %)
Aufschluss, ob der Hauswart derartige Tätigkeiten ausführt, liefert der Hauswartsvertrag, also der Arbeitsvertrag des Hauswartes.

Umlagefähig sind hingegen : ein Bereitschaftsdienst, Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne, die Pflege des Maschinenparks - jedoch nur wenn es sich nicht um Instandsetzung der Maschinen handelt- ein möglicher Notfalldienst, Reinigungsarbeiten und die Gartenpflege, die Überprüfung technischer Einrichtungen und die Bedienung und Überwachung der Wasserversorgungsanlage.

Es erscheinen "sonstige Betriebskosten" in meiner Nebenkostenabrechnung. Was ist damit gemeint?

2009-09-28T16:01:10.408+02:00

Unter dem Begriff der sonstigen Betriebskosten können nur solche Betriebskosten gefaßt werden, die sich nicht den anderen Nummern zuordnen lassen, aber dennoch Betriebskosten sind.
In den Worten des Bundesgerichtshofes(VIII ZR 123/06)
(und der Betriebskostenverordnung) sind dies all jene Kosten, die regelmäßig anfallen und nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind. Sonstige Betriebskosten, sind demnach solche Nebenkosten, die der Überprüfung der Funktionssicherheit und Betriebssicherheit dienen.
Ein Besipel ist die Dachrinnenreinigung: handelt es sich nur um die Beseitigung von Laub bei der Dachrinnenreinigung, sind dies umlagefähige Nebenkosten. Reparaturen im Rahmen von Dachrinnenreinigung sind keine Betriebskosten.

Was ist unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu verstehen? Sind meine Betriebskosten wirtschaftlich?

2009-09-28T15:58:53.348+02:00

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit soll eine übermäßige Belastung der Mieter mit Betriebskosten vermeiden, die in Hinblick auf das gemiete Objekt nicht notwendig sind.
Insbesondere bei den Betriebskosten der Müllabfuhr ist der Mieter gehalten, es dem Vermieter vorab zu melden, wenn die Anzahl der Mülltonnen regelmäßig den Bedarf übersteigt. Der Vermieter ist hingegen gehalten Entsorgungsanlagen zu beschaffen, die kostengünstig sind bzw. umsonst sind

Sind Concierge, Bewachung oder Pförtner umlagefähige Betriebskosten?

2009-09-28T15:55:31.875+02:00

Angesicht dieser auf dem Wohnungsmarkt relativ neuen Betriebskostenart ist die Rechtsprechung und Literatur in dieser Frage noch uneinheitlich. Dies liegt auch daran, daß die jeweiligen Aufgaben des Pförtners, Concierge oder Sicherheitsdienstes in Einzelfall zu unterschiedlich sind. Es hängt daher vom Einzelfall ab, ob diese Kosten Betriebskosten darstellen.

Kann man Graffitibeseitigung als Betriebskosten geltend machen?

2009-09-15T16:22:35.615+02:00

Gute Frage, auf die es keine abschließende Antwort gibt. Einerseits kann man aufgrund von Graffiti die Miete mindern (wohl vorausgesetzt die Fassade war bei Einzug graffitifrei) und der Vermieter –zumindest in Berlin- verpflichtet werden kann Graffiti zu beseitigen; andererseits ist eine Fassade kein gemeinsam genutztes Gebäudeteil im Sinne der Betriebskostenverordnung. Hier besteht noch ein gewisser Klärungsbedarf.

...sind die Kosten der Gebäudereinigung?

2009-09-15T16:22:10.203+02:00

Dies sind die Kosten für eine Reinigungsfirma sowie für Reinigungsmittel und dergleichen, sowie für die Ungezieferbekämpfung.

Ungezieferbekämpfung jedoch nur solange, wie sich nicht die Wohnung einzelner Mieter betrifft.
Eine Vereinbarung in der Art, daß es Sache des Mieters ist, in seiner Wohnung Ungezieferbefall zu bekämpfen oder er zu beweisen hat, daß ihn kein Verschulden an dem Ungezieferbefall trifft, ist im übrigen unwirksam.

Sind die Kosten für Müllschlucker umlagefähig?

2009-09-15T16:21:51.038+02:00

Ja, wenngleich die Aufassung existiert, daß Müllschlucker unwirtschaftlich sind.

Mein Vermieter legt Sperrmüllbeseitigungskosten auf alle Mieter um. Muß ich zahlen?

2009-09-15T16:20:25.876+02:00

Hier stellt sich die Frage, ob die Beseitigung von Sperrmüll regelmäßig erforderlich im Sinne der Betriebskosten-Verordnung ist. Dies ist erstmal dann der Fall, wenn der Vermieter für Sperrmüll einen separten Raum vorhält, den alle Mieter nutzen können. Wenn nur einzelne Mieter auf Nachfrage den Sperrmüllservice nutzen, müssen auch nur diese bezahlen.

Ebenso ist dies der Fall, wenn nur einzelne Mieter ihren Sperrmüll irgendwo abstellen. Hier ist der Vermieter gehalten die Verursacher des Sperrmülls ausfindig zu machen und diese mit den Kosten zu belegen. Eine Belastung zum Nachteil Dritter –in dem Fall der anderen Mieter- ist dem deutschen Recht fremd.
Anderes gilt nur, wenn sozusagen gewohnheitsrechtlich Sperrmüll regelmäßig abgestellt wird.

Mein Vermieter hat eine „Entrümpelungsaktion“ durchgeführt. Sind dies auch Betriebskosten?

2009-09-15T16:19:58.717+02:00

Nein, da diese nicht regelmäßig anfallen dürften.

Nach meinem Mietvertrag muß ich die Straße streuen. Dies ist ausdrücklich so vereinbart. Nun hat der Vermieter jedoch eine Firma beauftragt, die dies erledigt. Muß ich zahlen?

2009-09-15T16:19:31.067+02:00

Sehr freundlich von ihrem Vermieter. Wenn der Vermieter gegen den Mietvertrag verstößt, kann er diese Kosten nicht umlegen.

...Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr?

2009-09-15T16:18:45.247+02:00

Dies sind die Kosten für die öffentliche Straßenreinigung und den Winterdienst , auch in schneearmen Wintern. Wenn der Hausmeister den Winterdienst erledigt, scheidet ein Kostenansatz aus.

...Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs?

2009-09-15T16:18:27.117+02:00

Hierzu gehören die Kosten für den Strom, der Überwachung, Bedienung, der Pflege und Prüfung und der Reinigung der Anlage. U.a. gehören hierzu auch die Kosten für die Notfallanlage; nicht jedoch die Miete hierfür.
Problematisch sind die zwischen Vermieter und Fachfirmen abgeschlossenen Wartungsverträge. Nicht jede in den Wartungsverträgen vereinbarte Leistung ist jedoch eine umlagefähige Betriebskostenart, da auch Reparaturen oder Instandsetzung vereinbar sein können.

...Kosten der Entwässerung?

2009-09-15T16:18:02.019+02:00

Dies sind die Kosten für die Beseitigung von Abwasser. Problematisch wird es, wenn eine Grünanlage bewässert wird, da dieses Wasser nicht in den Abwasserkanal gelangt. Hier kann der Vermieter verpflichtet sein, einen Zwischenzähler einzubauen, wenn die Grünanlagen besonders groß oder pflegeintensiv sind.

Kann mein Vermieter die Wasserkosten nach der Wohnfläche umlegen?

2009-09-15T16:17:50.419+02:00

Ja. Aber im Normalfall nur die Kaltwasserkosten. Bei Warmwasserkosten hat er in der Regel die Heizkostenverordnung zu beachten.

...Kosten der Wasserversorgung?

2009-09-15T16:16:56.681+02:00

Hierzu zählen die Kosten des Wasserverbrauches, die Grundgebühren, die Zählerkosten, die Kosten der Berechnung und Aufteilung auf die Mieter, die Wasseraufbereitung und die Kosten für die hauseigene Wasserversorgungsanlage.
Häufiges Problem ist – wie bei dem Hausmeister- ein Servicevertrag mit einem Ableseunternehmen (Zählerkosten) . Auch hier kann erst durch Einsichtnahme in den Vertrag herausgefunden werden, ob alle Kosten wirklich Betriebskosten sind, oder ob hier nicht Kostenpositionen eingestellt wurde, die in Wirklichkeit vom Vermieter zu tragen sind.

...laufende öffentliche Lasten des Grundstücks ?

2009-09-15T16:16:40.930+02:00

Hierzu gehört insbesondere die Grundsteuer. Problematisch ist die Umlage von Straßenausbaubeiträgen als Betriebskosten. Da diese nicht regelmäßig anfallen, wird vertreten, daß diese nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

Was sind...?

2009-09-15T16:16:22.164+02:00

Wer trägt die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen und Leerstand ?

2009-09-15T16:15:38.505+02:00

Die Antwort ist einfach: Immer der Vermieter.

Wie werden Betriebskosten umgelegt?

2009-09-15T16:15:08.843+02:00

Zur Umlage der Betriebskosten ist eine Vereinbarung erforderlich. Das Gesetz sieht grundsätzlich hierfür den Flächenmaßstab vor, also die Gesamtfläche des Grundstückes vor. Problematisch ist die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke zu einem „Gesamtobjekt“, also wenn mehrere Häuser zu einer Abrechungseinheit zusammengefasst werden. Durch die Formulierung in der Betriebskostenverordnung, daß nur die Kosten am Grundstück umlagefähig sind, kann es sein, daß die Abrechnungseinheit zu groß wurde. Auskunft hierüber kann nur der Mietvertrag liefern.

Muß ich Betriebskosten zahlen ?

2009-09-15T16:14:48.241+02:00

Die Antwort überrascht: grundsätzlich nicht! § 556 Abs. 1 S. 1 bestimmt vielmehr, daß dies zu vereinbaren ist. Diese Grundlage findet sich praktisch immer im Mietvertrag. Umlagefähig sind dann auch nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Was sind Betriebskosten ?

2009-09-15T16:14:24.757+02:00

Was Betriebskosten sind zählt die Betriebskostenverordnung im einzelnen auf.

Hierzu gehören nach der Definition die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch
des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Keine Betriebskosten sind die Kosten für die Verwaltung oder die Instandsetzung des Gebäudes oder Grundstückes. Dieses Problem tritt häufig dann auf, wenn der Vermieter Dritte, also z.B. andere Firmen, mit der Wahrnehmung von Aufgaben beschäftigt, die nicht nur laufend anfallende Arbeiten erledigen, sondern auch mit Verwaltung oder Instandsetzung betraut sind.
Paradebeispiel ist hier der Hausmeister, dessen Gehalt gleichzeitig zwar Betriebskosten darstellt, während er jedoch auch Verwaltung oder Instandsetzungsarbeiten wahrnimmt. Dies kann man durch Einsichtnahme in seinen Arbeitsvertrag herausfinden.

Besondere Aufmerksamkeit sollte daher der Frage gewidmet werden, ob nicht Instandhaltungs –oder Reparaturkosten als Betriebskosten geltend gemacht werden.

Was behandelt die FAQ nicht ?

2009-09-15T16:13:58.360+02:00

Warme Betriebskosten, also die Kosten für die Heizung oder Warmwasser.

Was soll die FAQ ?

2009-09-15T16:13:39.157+02:00

Die FAQ (Frequently Asked Question = Häufig gestellte Fragen)) behandelt Problemebereiche zu den einzelnen „kalten“ Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung.

Da jede Betriebskostenabrechnung anders ist, verbietet sich eine pauschale Aussage, ob der Betriebskostenabrechnung die jeweilige Kostenart richtig eingestellt wurde. Diese FAQ soll nur die Frage klären, ob der Gang zum Anwalt lohnt.